Valorisation Immobilière – Comment vendre ou louer rapidement ?
La valorisation immobilière, c’est prendre le temps de mettre son bien sous son plus beau jour avant de le mettre sur le marché.
Vous devez vendre votre maison rapidement, et vous n’avez pas ou peu de visite ? Vous avez investi dans un appartement et souhaitez le louer meublé pour le rentabiliser ? Cette pratique va vous intéresser !
La valorisation immobilière consiste à utiliser l’aménagement et la décoration d’intérieur pour mettre en valeur votre bien et créer le coup de cœur. Cette technique est aussi appelée home staging. Elle est très utilisée dans les pays Anglo-saxons, aux Etats-Unis, au Canada et en Suède.
Je vous propose dans cet article de vous donner tous les détails de cette pratique. Pourquoi est-ce important de l’utiliser ? Quel budget faut-il y consacrer ? Les grandes étapes à suivre pour valoriser votre bien et enfin les erreurs à éviter.
Sachez dès à présent, que j’ai écrit un guide qui vous donne 5 actions rapides et efficaces, que vous pouvez mettre en place par vous même, pour valoriser votre bien immobilier. C’est un guide gratuit que vous pouvez télécharger en toute fin d’article.
Nota : Dans la suite de l’article, sachez que quand j’emploierai le terme de home staging ou de valorisation immobilière, je parle de la même chose !
Home Staging – Définition et Budget
Le Home Staging, qu’est-ce que c’est ?
Si on prend la traduction au sens littéral du terme, le home staging est l’action de « mettre en scène » sa maison. Son objectif est de vendre le plus rapidement possible, avec très peu, voire pas, de négociation de prix.
Elle va consister à désencombrer, ranger, optimiser les espaces, dépersonnaliser, réparer et nettoyer pour mettre le bien immobilier sous son plus beau jour. C’est une action de valorisation immobilière pour augmenter la valeur perçue du logement. Elle doit se faire rapidement et à moindre coût.
Cette technique est apparue aux Etats Unis et au Canada dans les années 1970. Elle est également très utilisée en Grande-Bretagne où elle concerne près de 70 % des transactions immobilières. On l’utilise également largement en Suède où elle peut être déduite des impôts pour favoriser le marché de l’immobilier.
Le but du home stager est de mettre tout en œuvre pour que les vendeurs trouvent leurs acquéreurs le plus vite possible. Tout en utilisant la notion d’embellissement et les techniques de la décoration, le home stager va utiliser des solutions simples et rapides. Contrairement à la décoration d’intérieur, il va faire des choix de couleurs et d’aménagement d’espace sans prise de risque pour aller droit au but.
Pour aller plus loin sur les différences entre le home staging et la décoration d’intérieur je vous renvoie vers un autre article du blog ; Home staging / Décoration d’intérieur – Quelle différence ?
Le Home Staging, combien ça coûte ?
L’investissement financier à accorder à votre valorisation immobilière devra être au juste besoin. Il faudra trouver le bon compromis entre ; dépenser suffisamment d’argent pour que votre relooking soit efficace et homogène dans toutes les pièces, et ne pas trop dépenser car vous allez vous séparer ou louer votre bien.
Pour réduire au maximum les coûts engagés, on va privilégier la ré-utilisation de mobilier et la customisation d’éléments existants. On cherche à minimiser les nouveaux achats. Classiquement, les frais liés au home staging s’élèvent à 1,5 à 3,5% du prix du bien.
“Il ne doit pas dépasser tacitement 2,5 à 3% pour un bon retour sur investissement”, précise Yasmine Médicis, une pionnière de la valorisation immobilière en France. On dit que les Home Stagers américains limitent les interventions à 0,5 voir 1% du prix de vente.
Les plus grosses dépenses sont souvent à faire dans la cuisine et la salle de bain car les matériaux et les meubles sont plus chers. Je ne suis pas adepte des solutions cache misère. Ainsi, je vous conseille d’utiliser des solutions qui vont durer de façon raisonnable dans le temps. Une durée de 1 an est un bon repère ; le temps de laisser aux acquéreurs la possibilité de reprendre la rénovation de leur pièce plus tard. Pour ce qui concerne les locations, je conseille de rénover entièrement, quitte à utiliser des solutions de la grande distribution (IKEA, Leroy Merlin, Castorama) pour limiter les coûts.
Un investissement rentable
Cet investissement peut, dans certains cas, représenter une certaine somme, dans une période souvent non propice à de nouvelles dépenses. En effet, on vends la plupart du temps parce qu’on aménage dans un nouveau bien, plus adapté à notre évolution de vie, ou parce qu’on traverse une période difficile liée aux aléas de la vie (divorce, décès, problème financier). Que ce soit pour l’une ou l’autre de ces raisons, vous pouvez avoir peu d’envie ou de possibilité de faire de nouvelles dépenses dans ce bien que vous mettez en vente ! Je vous comprends. Toutefois, je vous conseille de penser délai de vente. Si cet investissement vous permet d’accéder plus rapidement à ce changement de vie, a-t-il un prix ?
En effet, les travaux à réaliser pour la mise au gout du jour peuvent paraître importants. Ils sont toutefois à comparer aux pertes financières liées à une vente tardive. La plupart du temps, ce retard à votre planning initial vous génère des frais de location supplémentaire. Dans le cas d’un nouvel achat, des frais d’emprunts intercalaires peuvent s’avérer plus élevés.
Laissez moi vous partager une petite histoire personnelle qui m’a permis d’en prendre conscience. Un jour…. j’étais en train d’acheter ma dernière maison dans laquelle j’habite aujourd’hui. J’étais en phase de négociation de prix, en fin de phase, où l’on négocie au millier d’euros. Mon fils me demande “Alors t’en es où maman de l’achat de la maison ?”. Je lui donne le montant auquel je souhaitais finaliser ma négociation, comparé à la dernière proposition de l’agence immobilière qui me vendait le bien. Il me regarde tout ébahi et me réponds : “Mais maman, tu sais, si on reste encore quelques mois ici parce que tu l’achètes pas (on était en location), les 3000€ on les aura vite perdu”.
Et là, je me suis assise, venant de me faire moucher par un enfant de 9 ans, qui me faisait prendre conscience que le temps c’est de l’argent. Ceci a été d’autant plus surprenant pour moi, que cet enfant me semble plus prédestiné à une carrière de naturaliste, qu’à une carrière de banquier au vue du temps qui passe à regarder vivre les fourmis et les feuilles tomber des arbres ! Cette petite histoire pour vous dire de réfléchir en bilan financier global.
Pour ce qui concerne les maisons ou appartements en location meublée, c’est un peu la même chose. Il faut réfléchir en retour sur investissement. A vous de faire vos propres analyses en comparant vos dépenses liées à la remise au gout du jour de votre bien en regard des possibilités d’augmentation du nombre de jour de location que cela pourrait générer. L’optimisation de l’aménagement peut parfois permettre de changer la capacité d’accueil et d’augmenter les prix des loyers.
En conclusion, je dirai que l’investissement consacré à la valorisation immobilière est à comparer :
- aux pertes financières et à l’énergie déployée dans le cas d’une vente qui peut parfois s’éterniser
- aux gains de loyer si vous vous démarquez en créant le coup de cœur face à un autre bien qui aura les mêmes prestations mais qui sera moins bien aménagé et décoré
Valoriser son bien – Pourquoi ?
Vous doutez peut-être de l’intérêt de ce type de prestation. Vous vous demandez pourquoi investir de l’argent pour vendre un bien ou pour le louer ?
Si vous me suivez sur les réseaux sociaux, vous devez déjà le savoir… un acquéreur a une première idée de ce qu’il souhaite faire dans les 90 secondes de la visite. En location meublée courte durée, je n’ai pas les statistiques, mais je parierai que les chiffres sont proches. Quand vous réservez un lieu pour vos vacances, une chambre d’hôtel, en combien de temps faites vous votre pré-choix ? 1 min, moins d’une minute ? En tout cas c’est rapide. On écarte très rapidement les biens qui ne nous intéressent pas. On prend plus de temps pour la décision finale.
Le but de la valorisation immobilière est d’accrocher le coup de cœur visuel très vite pour rester dans la short list ! C’est seulement dans un second temps que votre futur acquéreur ou votre futur locataire va analyser avec plus de détail les prestations qu’offrent votre bien, même si elles ne doivent pas être laissées pour compte bien entendu.
Voici quelques statistiques intéressantes à retenir. Source : National Association of REALTORS® Research Group – Washington – Mars 2019. Données américaines, pas d’étude aussi détaillée à ma connaissance en France.
- 40% des agents immobiliers ont mentionné que le home staging avait un effet sur les futurs acheteurs d’une maison
- 83% des acheteurs ont dit que le home staging leur avait permis de se projeter et de visualiser le bien présenté comme une future maison
- 28% des agents immobiliers ont dit réaliser du home staging sur tous les biens avant de les mettre en vente
- Les pièces les plus communes qui ont été valorisées dans l’enquête comprenaient le salon (93 %), la cuisine (84 %), la chambre principale (78 %) et la salle à manger (72 %).
Il ne faut pas négliger l’importance du ressenti de votre client. C’est du simple marketing. De façon très naturelle et sans manipulation, vous allez jouer sur l’affect, créer le plaisir. Le but est de constituer un environnement dans lequel ils se sentent bien grâce à un aménagement soigné, des couleurs douces et chaleureuses…etc…
Pour une location meublée, par exemple courte durée, c’est la même chose. Dans un premier temps, ce qui va inciter la personne à cliquer sur votre bien, ce n’est pas la raison mais plutôt l’attirance visuelle de la photo. Après quelques jours passés, s’il s’est senti bien dans votre location, il vous donnera une bonne note ! Et c’est important les notes et les avis !!!
J’espère vous avoir convaincu. Valoriser son bien immobilier est aujourd’hui devenu une quasi-nécessité !
Valoriser son bien – Comment ?
Quand on a dit tout ça, c’est OK, on décide de se lancer ! Mais comment fait-on ?
Deux solutions s’offrent à vous :
- faire appel à un professionnel du home staging
- réaliser le home staging par vous même
Solution 1 – Faire appel à un professionnel en home staging
Vous n’avez pas le temps ou vous n’avez pas le courage ou la technique pour le faire par vous-même. Vous pouvez inclure cette prestation dans votre budget en passant par un professionnel. Si vous avez opté pour un mandat de vente, il est possible que votre agence immobilière vous le propose.
Comment trouver home stager ?
Les home stagers sont pour l’heure des « indépendants », qui travaillent soit en free-lance soit en tant que société de home staging. Ils travaillent essentiellement pour des biens à vendre, encore peu pour du conseil en location meublée. Pour les trouver, je vous conseille de passer par une agence immobilière. En effet, ils travaillent souvent en étroite collaboration car il est plus facile pour un agent immobilier de vendre une maison « home stagée » qu’une maison qui ne l’est pas. Vous pouvez aussi faire des recherches sur le net en ayant un œil attentif à leurs réalisations. Autre solution, passer par le réseau national des professionnels du Home staging : Home Staging Experts du groupe Avéo. Sur l’un ou l’autre de ces deux sites, vous trouverez des contacts en fonction de votre zone géographique.
Comment travaille un home stager ?
Il commence par faire un état des lieux et un diagnostic du bien à vendre ou à louer. Si votre bien est celui dans lequel vous vivez, il le désencombre ou vous demande de le faire. Il réalise ensuite des travaux de rafraîchissement. Il ré-utilise au mieux votre mobilier. Il est possible qu’il vous demande d’en stocker une partie en dehors de votre maison, le temps de la vente, pour alléger l’espace. Il utilise parfois son propre mobilier pour compléter ou remplacer le votre. Etant donné que vous lui avez donné mission de préparer votre bien, il est rare d’avoir le choix sur la décoration. Votre maison ou votre appartement relooké et ré-aménagé ne doit pas forcement vous plaire, mais plutôt plaire à tous. La plupart du temps les changements opérés nous plaisent aussi !
Certains home stagers aident aussi les propriétaires qui font de la location longue durée à organiser le rafraîchissement du bien entre deux locations. Ils peuvent aussi vous louer des meubles pour agencer votre appartement ou votre maison pour les visites le temps de trouver un locataire. Un bien se vend ou se loue toujours plus facilement meublé que vide.
Solution 2 – Home staging soi-même
Passons maintenant à la deuxième solution qui consiste à réaliser cette tache de valorisation immobilière par vous-même.
Vous êtes un peu bricoleur ? Vous aimez décorer ? Vous avez de l’entourage qui peut vous aider le temps d’une journée ? Cette solution peut vous permettre de réduire la facture car vous allez réaliser ces petits travaux par vous-même.
Ce n’est pas sorcier. Les actions à réaliser sont pour la plupart issues du bon sens, il suffit juste de pendre un peu de temps, de s’organiser un peu, et de se retrousser les manches pour décider de passer à l’action ! J’ai écris un guide qui pourra vous aider à vous lancer. Vous pouvez le télécharger gratuitement en bas de page.
Contrairement à la décoration d’intérieur, il n’est pas nécessaire de prendre des semaines pour choisir un élément de décoration. L’important, c’est la vision générale du futur acquéreur. Il faut que l’aspect soit « fini », avec une belle mise en valeur des volumes et une présence de l’ensemble des fonctions de la maison.
Pour mettre en valeur votre maison ou votre appartement, vous avez 5 étapes à réaliser. En voici un détail ci-après.
Etape 1 – Désencombrer / Trier / Ranger (*)
Il va s’agir d’alléger votre intérieur, faire du vide dans vos pièces et dans vos placards, et mettre en place des méthodes de rangement efficaces et pérennes. Cette étape est majeure, afin que le visiteur puisse visualiser les espaces disponibles dans chacune des pièces, et estimer les volumes de rangement. Elle aura également pour effet de placer les futurs acquéreurs dans un climat de sérénité.
(*) Si vous n’habitez pas dans le bien à home stager, cette étape ne vous concerne pas.
Etape 2 – Réorganiser les espaces
Cette étape consiste à revoir ou à apporter quelques corrections dans votre aménagement d’intérieur pour qu’il puisse respecter la règle du “1 espace / 1 fonction” (accueil / entrée, préparation des repas / cuisine, prise des repas / salle à manger, loisirs/relaxation / salon, travail / bureau, sommeil / chambre, toilette / salle de bain – WC, stockage des encombrants / garage – cellier).
Même si vous avez pris des habitudes de vie particulière comme ; entrer chez vous par le garage, manger sur la table basse du salon, placer votre collection de livres dans la cuisine… il est très important de revoir les espaces pour les réorganiser de façon plus classique et naturelle. Ceci aura pour effet de simplifier la compréhension des espaces et favorisera la projection des futurs acquéreurs.
Etape 3 – Dépersonnaliser / Relooker
Toujours dans l’objectif de « plaire au plus grand nombre », cette étape va consister à relooker votre intérieur pour lui donner un aspect plus moderne et le plus neutre possible. Il faudra privilégier les couleurs claires au détriment des couleurs vives (dégradé de blanc, de beige, de gris), supprimer les papiers peints aux motifs originaux et les murs trop colorés. Si vous souhaitez conserver quelques couleurs vives pour donner un peu de style, jouer plutôt avec les tissus d’ameublement (coussins, rideaux, plaids). Attention à ne choisir qu’une seule nuance colorée par pièce, et à jouer avec les bonnes proportions ; maximum 25% de couleurs vives pour 75% de couleurs neutres.
Si vous ne faites pas appel à un professionnel, cette étape constituera la plus importante partie de votre budget, la plupart du temps en dépense de peinture.
Etape 4 – Réparer
Lorsqu’un futur acquéreur visite une maison ou entre dans les lieux pour en prendre possession pour une location, il va apporter deux regards à la maison. Son premier regard consistera à avoir un visuel général sur les espaces et l’ambiance. Le second ira dans le détail lui permettant de se faire un avis sur la qualité du bien, et sur l’entretien que vous lui avez accordé jusqu’à présent.
Je vous conseille donc, dans chacune des pièces, de faire un état des lieux des petits travaux de réparation à réaliser ; du type fissures, trous non rebouchés, joints de baignoire usés, interrupteurs dégradés, traces de peinture, douille électrique apparente, ampoules cassées…. et de prendre du temps pour tous les réparer.
Etape 5 – Nettoyer
Une maison propre et saine est synonyme de bonne santé. Une odeur de propre dès l’arrivée nous met dans de bonne disposition. Présenter une maison ou un appartement nettoyé et rangé laisse penser qu’il est bien entretenu, et que ses occupants en ont pris soin jusque-là. Pour une vente, cela va les rassurer, pour une location, les inciter à en faire de même. Au même titre que les finitions, il faut réaliser cette étape dans chacune des pièces de la maison.
Le home staging par soi-même, cela ne demande pas beaucoup de technique, il faut juste décider de s’y mettre, et se faire aider, car cela peut vite prendre du temps. J’ai testé pour vous, je me suis lancée un défi que j’ai réalisé ; Home Stager toutes les pièces de ma maison. Vous trouverez tous les articles que j’ai écrit sur le sujet dans la page Le Défi ou en triant les articles de ce blog par la catégorie « Défi » (en cherchant dans le menu ou dans la barre latérale de gauche).
Les erreurs à éviter en Home Staging
En valorisation immobilière, il y a quatre erreurs principales à éviter.
Erreur 1 – Négliger les extérieurs
Votre entrée, votre jardin, sera la première chose que vos visiteurs verront à leur arrivée. C’est le premier regard qu’ils vont porter sur la maison ou l’appartement en arrivant. Un entretien méticuleux est donc nécessaire pour réussir une vente.
N’hésitez pas à appliquer les conseils listés précédemment à votre espace extérieur. Assurez-vous que votre jardin soit entretenu, que vos arbres et vos haies soient soigneusement taillés. Pensez à vérifier que la porte d’entrée et la boite aux lettres soient en bon état et que la numérotation de la maison soit claire, pour éviter aux acquéreurs ou locataires de se perdre en arrivant.
Erreur 2 – Négliger les éclairages
En hiver ou en soirée, l’éclairage devient un élément essentiel de votre valorisation immobilière. Évitez les lumières blanches et essayez d’installer sur plusieurs niveaux au moins trois sources lumineuses différentes dans chaque pièce. Préférez les ampoules qui émettent une lumière jaune ou dorée, plus chaleureuse.
Erreur 3 – Une décoration hétéroclite
Il est conseillé de choisir un seul type de décoration et de s’y conformer. Eviter de mixer trop les styles. Certains décorateurs pratiquent cet art avec un grand succès, ce n’est malheureusement pas à la portée de tous.
De même pour les couleurs, chaque personne a des goûts différents et il est peu probable que votre visiteur aime les mêmes couleurs que vous. En revanche, il y a des couleurs et des associations que tout le monde est capable d’apprécier. Vous pouvez par exemple associer des couleurs neutres à une seule couleur vive pour ne pas prendre trop de risque. Privilégiez la simplicité.
Erreur 4 – Trop dépenser
L’erreur consiste à se laisser emporter par la remise en état comme si c’était pour son propre intérieur. Je vous conseille de faire des devis, de faire vos calculs avant de commencer les travaux de rénovation. De même pour le mobilier, n’achetez pas d’éléments supplémentaires, essayez de voir si quelqu’un peut vous prêter des éléments le temps de la vente.
Pour de la location, je conseille l’achat de meuble de qualité. Je ne conseille pas l’achat de meubles design en boutique de décoration. Même si vous aimez et que vous pensez qu’il y aura un connaisseur qui louera votre bien pour ces éléments de décoration, il est fort probable que vous n’ayez pas le bon retour sur investissement. A vous de trouver le bon compromis.
J’espère qu’à la lecture de cet article vous en saurez plus sur la technique de valorisation immobilière ou home staging. Cette pratique n’est pas encore généralisée en France mais ne cesse de prendre de l’ampleur. Au delà de la vente, je crois qu’elle peut avoir un réel intérêt pour de la location meublée courte durée qui doit aussi jouer sur le coup de cœur.
J’espère vous avoir convaincu de passer à l’action. N’hésitez à partager votre avis et votre expérience immobilière en commentaire, tout en bas de page.
Intérieurement Votre
Virginie Vinas
