quels diagnostics pour vendre
Général

Quel diagnostic et document pour vendre une maison ?

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Vous souhaitez vendre votre maison. Que ce soit par vous-même, ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière, vous devez fournir un ensemble de diagnostic et document obligatoire ou conseillé à votre futur acquéreur. Difficile de s’y retrouver simplement dans toute cette paperasse. Pour vous faciliter la vie, j’ai détaillé dans cet article tout ce qu’il est important et nécessaire de rassembler pour votre future vente.

Concernant les documents obligatoires, comme les diagnostics, ils sont à fournir au mieux à la signature du compromis de vente, au plus tard lors de l’acte authentique. Il est préférable de les présenter lors de la visite si les personnes sont intéressées par votre bien. La plupart du temps votre agence immobilière vous les demandera lors de la signature du mandat de vente.

Si vous vendez par vous même, avoir un dossier administratif complet inspirera confiance à votre futur acquéreur. Il est donc très important de rassembler toutes ces informations au plus tôt.

Et maintenant, entrons dans le vif du sujet. Je sais, ce n’est pas la partie la plus fun, mais courage et concentration, vous êtes prêt(e)s, on y va !

Etape 1 – Les diagnostics obligatoires

Les diagnostics obligatoires sont au nombre de 10. L’ensemble de ces 10 documents représente le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ils sont listés ci-après.

Je tiens à jour cet article, en cas de doute, regardez la date de publication, s’il n’a pas été mis à jour depuis longtemps, cliquez sur le lien du Ministère de l’Intérieur donné à la fin de ce paragraphe. Et puis, n’ayez pas de crainte votre notaire est là pour vous accompagner dans vos démarches et sera là pour vérifier votre dossier !

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Le diagnostic AMIANTE

Qu’est ce que c’est ? Il mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante

Vous êtes concernés si… le permis de construire de votre immeuble ou de votre maison a été délivré avant le 1er juillet 1997

Quelle est sa durée de validité ? Si le diagnostic en votre possession a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé même en cas d’absence d’amiante. Si le diagnostic a été réalisé après et si aucune trace d’amiante n’est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si la présence d’amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivant la remise du diagnostic.


Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF

Qu’est ce que c’est ? Il porte sur le contrôle de votre installation d’assainissement non collectif, c’est à dire d’assainissement “individuel” ou “autonome” si c’est le mode d’assainissement de votre bien ( fosse sceptique, bac à graisses, tranchées ou lit d’épandage, etc…)

Vous êtes concernés si… votre maison n’est pas raccordé au réseau public, c’est à dire au réseau d’assainissement collectif de votre commune

Quelle est sa durée de validité ? 3 ans


Le diagnostic PLOMB

Qu’est ce que c’est ? Il s’agit de mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement (la peinture essentiellement) et son état de conservation. C’est un constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Ce constat doit être accompagné d’une notice d’information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Vous êtes concernés si… votre bien a été construit avant le 1er janvier 1949.

Quelle est sa durée de validité ? Illimité sauf si présence de plomb supérieure à certains seuils. Dans ce dernier cas, la durée de validité est d’un an.


Le diagnostic ELECTRICITE

Qu’est ce que c’est ? C’est un bilan sur l’état de l’installation électrique intérieure de votre maison

Vous êtes concernés si… l’installation électrique, ou l’attestation de conformité en cas de travaux de rénovation, date de plus de 15 ans

Quelle est sa durée de validité ? 3 ans maximum pour l’état de l’installation intérieure, comme pour l’attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.


Le diagnostic ETAT DES RISQUES ET POLLUTION

Qu’est ce que c’est ? Il porte sur l’état des risques et pollutions (ERP). Il indique si le logement se situe dans une zone où existent des aléas naturels (inondation, avalanche, feu de forêt, crue torrentielle, cyclone, volcan…), des risques miniers ou technologiques, sismiques, avec potentiel radon élevé ou sols pollués. En plus du diagnostic proprement dit, le vendeur doit aussi indiquer si le logement a antérieurement subi des sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité suite à une catastrophe naturelle ou technologique.

Vous êtes concernés si… votre bien est situé dans une commune possédant au moins un Plan de prévention des risques (PPR), naturels (PPRN), miniers (PPRM) ou technologiques (PPRT), et que cette commune soit recensée dans un arrêté préfectoral listant les communes à risque.

Quelle est sa durée de validité ? 6 mois


Le diagnostic GAZ

Qu’est ce que c’est ? C’est un bilan sur l’état de l’installation intérieure de gaz de votre maison

Vous êtes concernés si… l’installation de gaz ou le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans

Quelle est sa durée de validité ? 3 ans maximum pour l’état de l’installation intérieure, comme pour l’attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.


Le diagnostic TERMITES

Qu’est ce que c’est ? Il porte sur l’état relatif à la présence de termites

Vous êtes concernés si… Votre logement est situé dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral. Pour savoir si votre logement se situe dans une zone qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral, il est recommandé de consulter la préfecture, la mairie, ou le site internet de votre département.

Quelle est sa durée de validité ? 6 mois maximum. A refaire en cas de nouvel arrêté municipal déclarant une zone d’infestation.


Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Qu’est ce que c’est ? C’est un diagnostic de performance énergétique de votre maison

Vous êtes concernés… Dans tous les cas sauf si votre logement est listé à l’article R.134-1 du CCH.

Quelle est sa durée de validité ? 10 ans. A refaire en cas de travaux importants ayant un impact sur la performance énergétique de votre bien


Le diagnostic MERULE

Qu’est ce que c’est ? Il porte sur la présence d’un risque de mérule.

Vous êtes concernés si… Votre logement est situé dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral. Pour savoir si votre logement se situe dans une zone qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral, il est recommandé de consulter la préfecture, la mairie, ou le site internet de votre département.

Quelle est sa durée de validité ? Pas de durée de validité


Le diagnostic MÉTRAGE LOI CARREZ

Qu’est ce que c’est ? C’est un certificat attestant de la surface des lots concernés par votre vente

Vous êtes concernés si… votre logement est en copropriété à usage d’habitation ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d’une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2)

Quelle est sa durée de validité ? Permanente


En cas de doute :

L’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires sont fournis sur le site du ministère de l’intérieur (demarches.interieur.gouv.fr) sous le lien suivant :

https://www.demarches.interieur.gouv.fr/particuliers/quels-diagnostics-immobiliers-fournir-cas-vente


Les prix des diagnostics

Les prix sont très variables car ils sont définis par les professionnels eux-mêmes. Ainsi, je vous conseille pour faire votre choix de contacter plusieurs d’entre eux, autour de chez vous, pour connaitre leurs prix. Votre agence immobilière peut aussi vous conseiller. Ils ont pour la plupart des partenaires avec qui ils travaillent.

Commencez par faire le bilan des diagnostics qui sont déjà à votre disposition, notamment ceux qui sont toujours valables. Établissez la liste de vos manquants.

Certains professionnels pourront vous proposer des packages comprenant la création de plusieurs diagnostics à la fois, cela peut-être une solution pour réduire vos frais.

Je vous conseille la lecture de l’article suivant qui vous donnent des ordres de grandeur de prix : https://www.proprioo.fr/prix-diagnostic-immobilier


Etape 2 – Les autres documents pour vendre votre maison

En delà des diagnostics obligatoires, il y a d’autres documents que vous allez devoir joindre au compromis de vente ou à défaut lors de l’acte authentique en cas de co-propriété. D’autres documents sont non obligatoires mais intéressera certainement votre futur acquéreur.

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Affaires photo créé par jannoon028 – fr.freepik.com

Si votre bien est en co-propriété

Pour les biens en co-propriété, des informations sur l’organisation de la co-propriété et sur son état financier sont à fournir. Elles sont obligatoires. Elles sont listés ci-après.

Informations sur l’organisation de la copropriété

Ces documents ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

Informations sur l’état financier de la copropriété et du vendeur 

  • Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente
  • Sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur au syndicat des copropriétaires
  • État global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, montants de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur.

Dans tous les cas (co-propriété ou pas)

Votre futur acquéreur sera très probablement intéressé par d’autres documents qui donnent des informations complémentaires sur votre bien. Ces documents sont non obligatoires, j’en ai listé quelques uns ci-après.

Je pense notamment aux éléments qui lui donnera des informations sur les frais, charges, qu’il va devoir acquitter en achetant votre maison:

  • Facture de chauffage (électrique, gaz, bois ou fioul si vous avez encore un vieux mode de chauffage)
  • Taxe foncière (la taxe d’habitation étant basée sur les revenus, elle ne sera qu’une indication pour acquéreur, à vous de voir si vous souhaitez la transmettre)

En maison individuelle, il sera également intéressé par des documents particuliers à votre maison :

  • Plans de la maison et du terrain
  • Garantie constructeur si votre maison est encore sous décennale
  • Notices d’utilisation diverses (électroménager, fonctionnement moyen de chauffage ou thermostat…)
  • Informations sur puits, forage, source d’eau si existants
  • Dernier constat de ramonage cheminée si existante

Etape 3 – Le dossier de présentation de votre maison

C’est optionnel, mais je trouve intéressant de laisser au futur acquéreur, à la suite de sa visite, un dossier de présentation du bien à vendre. Avoir un document qui rassemble toutes les informations transmises à l’oral pendant la visite est pour moi un plus. De retour chez lui, cela lui laissera la possibilité de relire toutes les informations importantes à tête reposée et l’aider dans sa réflexion. Vous pouvez l’envoyer par mail ou le laisser sous format papier. Dans ce document, je conseille de renseigner :

  • Le plan de la maison et du terrain
  • Son positionnement sur un plan de ville ou d’agglomération sur lequel vous indiquerez les commerces, école, collège, lycée et les accès aux transports en commun qui sont à proximité
  • Un détail sur les temps de trajet en voiture ou à pied à ces commodités de proximité
  • Un ensemble de photos extérieures et intérieures pièce par pièce (probablement plus vendeur que ses propres photos prises pendant la visite)
  • Un résumé des coûts et charges du bien vendu : factures de chauffage, impôts foncier, coût de copropriété si existante

J’espère que cet article vous sera utile. Moins fun qu’un article déco, j’en conviens ! A très vite pour de nouveaux conseils.

Intérieurement Votre

Virginie Vinas


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